​四川一男子租房因地震变危房，搬离后索退租金遭拒：合同还没到期

天有不测风云，人有旦夕祸福。四川一男子刚租房不到两个月，却不料一场地震将出租房变成危房，男子被迫搬离，但租金已经给付，业主却死活不退，最终两人闹上法庭，那么这场特殊的官司该怎么处理呢？

据四川省珙县法院9月25日消息，该院日前审理的一起房屋租赁合同纠纷案，租客梁某就是因为地震原因导致房屋不能继续使用而要和业主胡某解除租赁合同，但胡某不仅置之不理，而且根本不到庭参与诉讼。后经法院释法明理，胡某表示服从法院判决。

梁某是珙县一普通村民，在巡场镇以蹬三轮车为生。2019年4月，梁某与巡场镇居民胡某达成口头协议，将胡某位于巡场镇的一套住房进行租赁使用，并于4月10日开始至2020年4月10日止，双方约定租金为3400元，梁某现场进行给付，胡某向梁某出具了一张收条。

然而，梁某刚刚住了两个月时间，6月17日宜宾发生地震，梁某租住的房屋也因地震受损，竟检测，该房屋形成D级危房，当地于7月7日向梁某下达了撤离告知书，梁某随后搬离了该房屋。

因没有再实质性的居住，梁某随后向胡某提出解除租房协议并退还剩余租金，胡某认为，双方租约还没到期，梁某提前解约是违约行为，因此置之不理。在多次找寻胡某协商无果的情况下，梁某一纸诉状将胡某告上法庭，请求依法判令解除租房协议，胡某返还剩余租金。

庭审过程中，胡某并未到庭，法庭在全面仔细地调查了该案的基本事实后宣布休庭。此后承办法官致电胡某，谁知胡某情绪非常激动，认为梁某是在无理取闹，依然不愿接触租赁协议和退还剩余租金。

面对这种情况，承办法官指出，按照合同法规定，由于租赁房屋因地震严重损毁、灭失，无法继续使用，不能实现租赁目的，租赁合同可以依法解除。这次胡某的房屋因地震造成损坏，已经无法居住，所以导致租赁关系无法继续存续，胡某应当解除和梁某之间的协议并退还剩余租金。

通过承办法官动之以情，晓之以理的依法劝说，胡某最终也明白了事情该如何处理，并对本案的基本事实部分不持有异议，同时表示会尊重和积极履行法院判决。

其实关于地震中这种租客和业主的纠纷并非个案。一般都会持两种态度，一种认为不应该解除协议和退还剩余租金，因为在天灾的情况下，这是一种不可抗力，已预付未到期的租金问题，应当双方合理分担，出租人仅应返还承租人部分租金，这样才公平。

但也有很多人认为，租客支付租金的目的是为了实现对房屋的租赁，因不可抗力导致房屋无法继续租赁，自然也不必再支付租金，就已经履行的部分，租客应当按照合同约定支付相应的租金，但因地震导致无法履行的部分，业主应当退还承租人全部预付租金，否则构成不当得利。

但因为考虑到是地震这一特殊因素造成的情况，双方均无过错，因此在返还数额比例上可以做适当调整。就已经审结的案件来看，法院一般支持第二种说法，会判令解除租赁协议并支付剩余房租。